房地产管理常见咨询问答

一、房屋登记

1、单位企业自建工业生产厂房如何办理房屋登记？

答：要提交的材料是：①发改委（计划发展局）的项目立项批文；②《建设用地规划许可证》；③《建设工程规划许可证》；④《建设工程规划定点审批表》；⑤《建设工程规划定点红线图》；⑥建筑图纸；⑦土地使用权证书或合法用地证明；⑧竣工验收证明文件；⑨单位申请。

2、遗失补证如何办理？

答：①房屋权利人应及时在《泰州日报》或其他公开发行报纸上刊登《遗失声明》；

②我处房屋产权监理所在房屋所在地张贴补证公告；

③补证经公告无异议的，予以补发；公告期为10天；

④房屋权利人提交补办申请。

3、夫妻添加共有权人的如何办理？

答：①夫妻签署的约定；

②地税局完税凭证；

③夫妻双方的申请；

④夫妻双方身份证明材料。

4、个人房产办理房屋他项权证需要哪些证件？

答：需要带夫妻双方身份证、结婚证或户口簿。夫妻双方到场签字，核对原件，复印件存档。

5、如何注销房屋抵押权登记？

答：如果买房时办理的房贷已还清，首先需去贷款银行办理结清还贷手续，然后持盖章的房屋他项权证原件到我处五楼档案室办办理。

6、如果房产证上有未成年儿童的名字，如何办理抵押登记手续？

答：如产权人未满18周岁，由其法定监护人持《户口簿》、《出生证》、《结婚证》等关系证明文件以及《保护未成年人权益声明》等代为签章办理。

7、我购买的房屋是1996年开发的，后来开发公司不知什么原因不存在了。由于本人一直忙，未来得及办理产权证，请问该如何办理？

答：对于已有其他办证记录的房地产开发项目，如果是因为开发企业注销原因导致你办证材料不全，你可以提交购房发票购房、完税证明、购房合同（无购房合同提交工商部门出具的企业注销证明），前来办理房产证。如果是其他原因找不到开发企业的，你可以通过法律途径解决。

8、临时身份证能办理房屋登记吗？

答：在有效期内可以。

9、拆迁安置房屋如何办理产权证？

答：拆迁安置房屋领证时需提交的材料如下：1、购房销售发票；2、地税局契税完税凭证（拆迁户提供地税局免税审批表、拆迁协议、结算单）；3、夫妻双方提供身份证、结婚证。单身的提供民政部门出具的单身证明、户口簿。（离异的提供离婚证、民政部门协议或法院的相关证明，丧偶的提供户口注销证明）以上材料须复印；4、《商品房面积测绘证》。

另外，如您安置的为普通商品房登记费：80元/户，每增加一人10元/户。如为非普通住宅登记费：550/户，每增加一人10元/户，另加5元/平方手续转让费。

10、产权证持有人为一人，出售时需不需要夫妻双方到场签字？

答：2007年10月1日物权法未实施之前，夫妻在存续期间取得的房屋通常都登记记载为一方的名字，因此没有登记共有人所领取的产权证都需要夫妻双方到场签字，以预防隐形产权共有人发生产权纠纷，在物权法实施以后所颁发的产权证都以登记簿记载的权利人状况为准。

11、夫妻离婚协议上明确现住的房屋产权归一方所有，产权证的持有人也是协议上明确所有权一方的名字，如办理抵押登记或者出售时需要另一方到场签字吗？

答：纳入离婚分割的财产必须属于夫妻共同财产，一方婚前的个人财产不属于夫妻共同财产，不能纳入离婚分割。在《物权法》生效之前，夫妻在存续期间取得的房屋，通常都记载为一方的名字，民政部门离婚协议上虽已明确了夫妻共同房产归一方所有，但此时房产所有权还没有发生变动，仍属夫妻共同财产，只有双方当事人根据此协议到房管部门完成转移登记后，房屋所有权才归一方所有，因此需双方到场。

12、改制企业房产登记应提供哪些资料？

答：（1）市发改委改制批文；（2）改制企业改制时的资产评估报告、土地地价报告；（3）《房屋所有权证》；（4）《国有土地使用证》；（5）契税减免审批表；（6）改制企业的法人资格证明书、授权委托书；（7）改制后新企业的法人资格证明书、授权委托书、营业执照。

二、房屋租赁管理

13、房屋租赁为什么要办理登记备案手续？

答：为房屋租赁市场健康有序的发展，充分维护房屋租赁当事人的合法权益，房屋租赁实行登记备案制度。《中华人民共和国房地产管理法》第五十三条、《江苏省城市房地产交易管理条例》第三十二条、《商品房屋租赁管理办法》第十四条等法律法规中对此都有明确的规定。《兴化市房屋租赁管理实施细则》第八条规定：房屋租赁实行登记备案制度。签订、变更、终止租赁合同的，当事人应当向房屋租赁管理部门登记备案。转租房屋的，当事人应当以书面形式订立房屋转租合同，办理房屋租赁登记备案手续并向当地公安派出所申报备案；

14、登记备案的房屋租赁合同，具有哪些对抗第三人的效力？

答：已办理了登记备案的房屋租赁合同，具有下列对抗第三人的法律效力：

（一）在租赁期间出租人售该房屋的，承租人与第三人在同等条件下，承租人有优先购买权，受让人不能以不知情为由提出对抗；

（二）租赁期届满出租人需将该房屋出租的，承租人与第三人在同等条件下，承租人有优先承租权，第三人不能以不知情为由提出对抗；

（三）房屋租赁期间，出租人将该房屋出售给第三人，第三人应维护承租人的承租权，继续履行原租赁合同；

15、办理登记备案手续需要递交哪些材料？

答：《兴化市房屋租赁管理实施细则》第九条规定：房屋租赁当事人应当在租赁合同签订后的30日内，持下列文件向房地产管理机构申请办理登记备案手续：

（一）房屋所有权或者其他合法来源证明；

（二）房屋租赁合同；

（三）当事人的合法证明或有效证件。

（四）出租委托代管房屋，还需提交委托代管人授权出租的证明。委托人在境外的，授权出租的证明必须依法公证；

（五）转租房屋的，还需提交出租人同意转租的书面意见；

（六）出租共有房屋的，还需提交其他共有人同意出租的证明；

（七）出租农民宅基地范围内的房屋，还需提交宅基地使用证明。

16、我市房屋租赁登记备案手续具体在何处办理？
答：兴化市房地产管理处二楼房屋租赁管理所，地址：长安南路49号，电话：83309835

三、房屋安全鉴定

17、市房屋安全鉴定管理所可开展哪些业务？

答：房屋安全性鉴定、公共场房屋安全使用鉴定、租赁房屋安全使用鉴定、房屋安全司法鉴定

18、房屋安全鉴定申报需要哪些材料？

答：根据《兴化市房屋安全管理暂行办法》第二章第七条规定，申请人申请鉴定机构进行鉴定时，应当提供下列材料：（一）房屋安全鉴定申请书；（二）申请人身份证明；

（三）《房屋所有权证》或《建设工程规划许可证》，或者其他与鉴定房屋有权利、义务关系的证明；（四）房屋的相关技术资料；（五）法律、法规规定应当提供的其他材料。

四、房屋面积测绘

19、商品房面积究竟怎样测算的，如果开发企业预销售时房屋面积与实际测绘面积有误差怎么办？

答：（1）商品房面积构成包括三个部分：

套内建筑面积、阳台建筑面积、应分摊的共摊面积

（2）房地产测绘是一项专业性很强的工作，进行房地产测绘部门，是经省测绘局注册的有测绘资质的公司。

（3）对于商品房测量误差问题，建设部《商品房销售管理办法》、《江苏省城市房地产交易管理条例》中都有明确的误差处理方式：

①误差在3%以内，据实结算房款

②面积缩水，超过3%部分，开发商双倍返还价款

③面积增加，超过3%，买房人无需为增加面积买单

④另有约定的除外。

五、白蚁防治

20、新装修房屋出现白蚁，如何灭治，如何收费？

答：兴化市白蚁防治所是我市唯一一家从事白蚁防治的专业机构，我们可以安排专业防治人员上门服务，白蚁防治所的联系电话是83205830。

灭治费的收费标准是这样的：一般建筑8元/m²，木地板、木护墙板或室内地坪下全毒土处理20元/m²，特殊建筑、古典建筑双方协商收取，房屋施药面积不足10m² 按10m²起算。

另外，白蚁防治所用药物系高效、剧毒，对人畜有一定的危害性，施药时无关人员一律要撤离现场。白蚁灭治后要适当通风换气，残余药渣要用肥皂水冲洗。也就是说，进行灭治时，以及灭治后短期内家中不能住人。

六、存量房交易资金托管

21、存量房交易资金一定要进行托管么？哪些二手房交易不适宜或不需要办理资金托管？

答：根据住建部《关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知》以及刚刚实施的《关于在我市开展存量房交易结算资金托管工作的通知》要求，从2012年11月1日起，我市所有存量房交易资金必须存入交易资金托管帐户，纳入交易资金监管程序。

有下列几种情形的除外：（1）房屋交换不涉及补贴差价的；（2）依据生效的法律文书转让房屋的：如房屋被抵债、拍卖、强制转移；（3）房屋作价入股、与他人合作成立企业法人实体的房屋权属不经过现金交易而转移、企业兼并而发生变更的；（4）直系亲属之间的房屋赠与、继承情形的；（5）其他特殊情形的。

22、什么情况下存量房交易资金托管协议可以解除？

答：《存量房交易资金托管协议》是由买方、卖方和资金托管中心三方签订的，若买卖双方终止交易或登记结构决定对该宗房地产买卖不予登记并告知甲乙双方的，可以由三方解除协议。

23、我们想通过房屋中介进行买卖房屋，请问选择怎样的中介机构比较稳妥？

答：今年我市成立了房地产中介协会。根据申请与审核城区共有50多家中介机构被吸纳为会员单位。下一步中介协会将联合工商部门对所有会员单位进行行业培训。您委托进行房地产交易时一定要选择经过培训并被授牌的房屋中介机构。这些信息可在det365娱乐官网上查询。

七、房屋征收服务

24、兴房房屋拆迁安置有限公司和房管处什么关系？还存在么？

答：国务院新的《国有土地上房屋征收与补偿条例》明确规定，房屋征收，政府是公共利益房屋征收的唯一补偿主体，接受委托从事房屋征收的实施单位不得以营利为目的。根据文件规定，以前的拆迁公司已经退出历史舞台，任何企业不得从事房屋征收实施工作。

经市住建局批准我们房管处成立了“兴化市房屋征收服务所”，直接接受市住建局的工作安排，从事房屋征收实施工作。这更体现出依法行政精神，更加突出房屋征收和补偿的规范、公平、合理。

八、房产档案信息查询服务

25、出具无房证明需提供哪些材料？可以当场办结么？

答：（1）本人及配偶的身份证原件、复印件

   （2）双方的户口簿原件、复印件

   （3）如有未成年子女，须提供未成年子女的户口簿插页。

   （4）如无配偶（或者离异）须提供民政部门出具的单身证明。离异须提供离婚证件原件、复印件以及民政部门出具的有效期内的单身证明。

可委托亲属或他人办理上述信息查询业务。一般情况可以立等可取，最长时间半工作日内办结。